Ипотекийн зээл эзэнгүйдлээ

Айсуй 2020 оны төсөв, мөнгөний бодлогын төслийг санхүүгийн мэргэжилтнүүд бэлтгэж буй энэ үед ипотекийн зээлийг цаашид хэрхэн үргэлжлүүлэх бол хэмээн чих тавин сууна. Ялангуяа, байрны урьдчилгаа эртнээс бүрдүүлж, жилийн найман хувийн хүүтэй ипотект хамрагдах хүсэлтэй өрхүүд амьсгаа даран үүнийг хүлээж буй. Хөтөлбөрийн санхүүжилт 2019 он гарснаас хойш дорвитой өссөнгүй. 500 тэрбум төгрөгт хүргэх төр засгийн төлөвлөгөөний эрч суларч, ипотекийн хүртээмж тэр хэрээр хумигдлаа. Засгийн газар төв банкны хооронд хоёр жил дамнан өрнөж буй яриа хэлэлцээр үндсэндээ шат ахисангүй гэж болно. Хүмүүсийн дунд найдлага тавьсан найман хувийн зээл зогсчих вий гэсэн айдас бий боллоо.

Жилд хамгийн багадаа 6-7 мянган өрхийн байрны асуудлыг ипотекийн зээлээр шийдчих боломж Засгийн газрын дэмжлэг авч чадахгүй өдий хүрлээ. ОУВСгийн тусгай хөтөлбөрийн хүрээнд найман хувийн зээлийг төв банк бус төр засаг нь өөрөө толгой мэдэн хариуцах ёстойг сануулсан. Тодорхой хугацаатай үүрэг даалгавар хүртэл өгч, ирэх оноос өмнө ипотекийн хөтөлбөрийг төсвийн “дээвэр”-т багтаахаар болсон. Гэвч “Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөр”-ийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлж чадсангүй. Энэ байдлаас болж эдийн засгийн хүндрэлийг засах тусгай хөтөлбөрийн санхүүжилт хэд хэдэн удаа хуваарьт хугацаанаасаа хойшилсон билээ. Улсын төсвийн орлогыг бүрдүүлэгч уул уурхайн таваарын үнэ өсөж, экспорт ч сайн байгаа. Ийм нөхцөлд төсөвт ирэх ипотекийн ачаалал бага гэдгийг эдийн засагчид хэлдэг. Дунд хугацаанд өөрөө өөрийгөө эргэлтийн хөрөнгөөрөө санхүүжүүлэх хөтөлбөр учраас эмээх зүйлгүй гэж зарим нь тайлбарладаг.

2013 оноос хойш хэрэгжиж буй ипотекийн хөтөлбөрийг мөнгөний бодлогыг тодорхойлогч төв банк бус төр хар толгойгоороо даах учиртайг Дэлхийн банк болон Азийн хөгжлийн банк, ОУВС  үргэлж онцолдог. Иргэдийнхээ амьдрах орчин нөхцөлийг сайжруулах нь төрийн үүрэг болохоос төв банкны үндсэн ажил биш гэдгийг дээрх санхүүгийн аваргууд анхааруулсаар өдий хүрлээ. Инфляц, төгрөгийн ханшийг эрх үүргийнхээ хүрээнд мэдэх төв банкны зүгээс ипотекийн зээлийг эзэнд нь шилжүүлэхээр удаа дараа оролдсон ч тэр болгон нь үр дүнд хүрсэнгүй. Энэ байдлаараа хоног хугацаа улирах тусам ипотекийн зээл эзэнгүйдэж эхэллээ.

2019 оны долдугаар сард банкууд 741 иргэнд 57.1 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл шинээр олгосныг төв банк мэдээлсэн. Үүний 45.5 хувийг хөтөлбөрийн эх үүсвэрээр олгосон бол 54.5 хувийг нь банкууд өөрийн хөрөнгөөс санхүүжүүлжээ. Хөтөлбөрийн санхүүжилт агшиж, эсрэгээрээ банкны зээлийн эх үүсвэр нэмэгдсэн байна. Өмнө нь банкны санхүүжилт хөтөлбөрийн зээлээс давдаггүй байлаа. Онцлох зүйл гэвэл, шинээр олгосон зээлийн жигнэсэн дундаж хүү өмнөх оны мөн үеэс 0.6 хувиар буурсан ба ипотекийн нийт зээлийн үлдэгдлийн 70 гаруй хувийг хөтөлбөрийн зээл эзэлж байна.

Найр, наадам, айраг, хуушуурт хөлд алдан нийтээрээ баяссан зуны нарлаг өдрүүд ард үлдэж, намрын сэрүү орохтой зэрэгцэн дөрвөн уулын дундах Улаанбаатарын тулгамдсан асуудал болох агаарын бохирдол дахин сэдэрдэг улирал айсуй. Утааг нэг мөр шийдэх, гэр хорооллын 200 орчим мянган янданг цөөлөх хамгийн үр ашигтай аргад одоогоор барилгажилтаас өөр хувилбар байхгүйг хэн хүнгүй мэддэг. Нийслэлд өнгө зүс нэмж сүндэрлэн босох орон сууцны хотхон, хорооллууд тэнгэр өөд ёрдойх олон зуун мянган янданг цөөлж байвал чухамдаа зорилго сая биелэх билээ.

• 500 тэрбум төгрөгт хүргэх төр засгийн төлөвлөгөөний эрч суларч, ипотекийн хүртээмж тэр хэрээр хумигджээ.

• ОУВС-гийн тусгай хөтөлбөрийн хүрээнд найман хувийн зээлийг төв банк бус төр засаг нь өөрөө толгой мэдэн хариуцах ёстойг сануулсан.

• Дунд хугацаанд өөрөө өөрийгөө эргэлтийн хөрөнгөөрөө санхүүжүүлэх хөтөлбөр учраас эмээх зүйлгүй гэж тайлбарладаг.

Өдгөө барилгын ажил нь үргэлжилж буй 30 орчим мянган орон сууцны төсөл нийслэлд хэрэгжиж буй. Тэгвэл ашиглалтад орсон нь 10 гаруй мянга бөгөөд эзэнгүй байна. Өрхүүдийн хувьд гэр хорооллоос шуудхан байранд шилжин суух боломж, нөхцөл харилцан адилгүй. Залуу гэр бүлийн хувьд байрны урьдчилгаа, тогтвортой ажил эрхлэлт, нийгмийн даатгал, цалингийн түүх зэрэг нь найман хувийн зээлийн гол шалгуур. Нийгмийн дундаж давхаргаа дэмжсэн хөтөлбөрийн санхүүжилт багасах хэрээр банкны орон сууцны зээл рүү иргэд хандаж эхэлжээ.

Улсын хэмжээнд ипотекийн зээлд хамрагдсан иргэдийн тоо 100 мянга руу тун ойртож байна. Орон сууцны үнэ 2000-2007 он хүртэл жилд дунджаар 20 хувийн өсөлттэй байсан бол 2007 оны сүүлийн хагасаас 2008 оны хооронд хамгийн өндөр түвшиндээ хүрсэн удаатай. Дэлхий нийтийг бүрхсэн санхүүгийн хямралтай холбоотойгоор 2009 онд орон сууцны үнэ ялимгүй буурсан боловч 2011 оноос эргэн өсөж, 30 гаруй хувиар өсөж байсан цаг саяхан. Харин сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнэ харьцангуй тогтвортой байна.

Хөтөлбөр хэрэгжсэнээр барилгын салбарын дотоодын үйлдвэрлэл хөгжиж, үндэсний компаниуд хөл дээрээ бат зогсож чадсан үе бий. Тэгвэл 2016 оноос хойш хөтөлбөрийн хүртээмж саарах тусам жилд тав хүрэхгүй мянган хүн байрны нөхцөлөө сайжруулж буй. Ипотек ховордсоноор түрээсийн орон сууцны зах зээл цэцэглэж, байртай болох мөрөөдлөө олон хүн гээхэд хүрээд байна. Манай улсад ипотекийн зээлийн үлдэгдэл таван их наяд төгрөгт дөхөж буй. Тиймээс ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх хэрэгцээ, шаардлага бий. Энэ нь орон сууцны санхүүжилтийн орчин үеийн макро эдийн засгийн шилмэл загварт тооцогддог.

Өнөөдөр орон сууцны санхүүжилт дэлхийн эдийн засгийн бодлогын шинэ, хүчтэй чиг хандлага болж, зах зээл төлөвшиж буй орнуудад үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах зээлийн эрэлт нэмэгдэж буй. Аргентин, Чили, Герман, Колумб, БНСУ зэрэг улс ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлж, иргэдээ орон сууцтай болгох ажлыг санхүүгийн шинэ эх үүсвэрээр ашиглан хэрэгжүүлж байх жишээтэй. Гэтэл Монголд ипотекийн зээлийг төв банкнаас салгаж, Засгийн газрын мэдэлд авчрах ОУВС-гийн төлөвлөгөө 2018 оноос гацаатай хэвээр.

Б.Баяртогтох

Засгийн газрын мэдээ