Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг бууруулбал эрсдэл нэмэгдэнэ

Нийслэлийн хэмжээнд 380 мянга гаруй өрх байдаг. Үүний 216 мянга нь гэр хорооллынх. Тэгэхээр энэ  тооны айл байранд орох шаардлагатай гэсэн үг. Гэвч энэ 200 гаруй мянган өрх бүгд байранд орохыг хүсэх нь эргэлзээтэй.

Гэвч зах зээл дээр өнөөдрийн байдлаар нийлүүлэх шаардлагатай 14 мянга гаруй байр байгааг “Тэнхлэг зууч” компанийн судалгаа харуулж байна. Харин нөгөө талдаа байрны эрэлт найман мянга гаруй байгаа. Ингэснээр одоогоор зах зээлд зургаан мянга гаруй орон сууцны илүүдэл үүсчээ. Тэгэхээр зах зээл дээр байрны эрэлт нийлүүлэлтээсээ давсан дүр зурагтай байна. Ирэх гурван жилийн хугацаанд 450 мянга гаруй иргэн байр авах хүсэлтэй байгаа гэнэ. Харин ипотекийн зээлээр байр авах баталгаатай иргэн энэ онд 6.9 мянга байна. Байрны нийлүүлэлтийг хурдасгаж, иргэдийн эрэлтийг хангах хамгийн үр дүнтэй арга нь ипотекийн зээл гэдгийг өмнөх жилүүдийн туршлагаасаа бид харсан.
Монгол Улс ипотекийн зээлийг 2013 оны гуравдугаар сараас нэвтрүүлсэн. Ингэхдээ 4.3 их наяд төгрөгийн зээлийг 93 мянга гаруй иргэнд өгсөн байдаг. Ипотекийн зээлийн санхүүжилт жил бүр буурсаар ирсэн нь орон сууцны нийлүүлэлт ийн илүүдэлд ороход хүргэжээ.  Энэ онд улсын төсвөөс ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд 120 тэрбум төгрөг олгохоор болсноос одоогоор 29.4 тэрбумыг нь өгчээ. Ингэснээр оны эхний  улирлын байдлаар зээлийн өөрийн санхүүжилттэй нийлээд 93.3 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон байна. ОУВС-гийн “Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөр”-ийн хүрээнд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Засгийн газраас олгож, Монголбанк санхүүжилтийн ажлаас хөндийрөхөөр болсон. Одоогоор ипотекийн зээлийг эргэн төлөлтөөс нь санхүүжүүлж байгаа. Тэгэхээр ипотекийн зээлийг илүү олгохын тулд чанаргүй зээлийг багасгах шаардлагатай болж байгаа юм. Ипотекийн зээл бусад зээлтэй харьцуулахад чанартай байдаг.  Чанаргүй зээл нь нийт ипотекийн зээлийн 1.9 хувь, хугацаа хэтэрсэн зээл 2.3 хувийг эзэлжээ. Чанаргүй зээл нь 2015, 2016 онд өсөх хандлагатай байсан ч өнгөрсөн оны аравдугаар сараас хойш ипотекийн зээлийн чанар тогтворжиж буурах хандлагатай болжээ.  Энэ нь эдийн засгийн байдал сайжирч буйтай холбоотой аж. Ипотекийн зээлийн чанарыг орон нутгаар авч үзвэл хамгийн их чанаргүй зээлтэй Увс аймаг байхад хамгийн бага Дундговь аймаг юм байна. Нийт ипотекийн зээлийг чанаргүй зээлийн багцаар авч үзэхэд 2.2  хувь хугацаа хэтэрсэн зээл, 0.8 хувь нь чанаргүй зээл байгаа аж. Тухайлбал, орон нутгийн ипотекийн зээлийн 99 хувь нь хэвийн төлөгддөг байх нь. Орон нутгийн зээлийн 56 хувийг Дархан, Эрдэнэтэд олгожээ. Хамгийн бага ипотекийн зээлийг Булган аймагт олгосон бөгөөд нийт 8.9 тэрбум төгрөг.  Харин нийслэлд  44 тэрбум төгрөгийн зээл олгосноос 30.5 тэрбумыг нь Хан-Уул, Баянзүрх дүүрэгт олгосон байна. Энэ суурьшмал бүс болон тухайн дүүргийн бүтээн байгуулалттай холбоотойгоор тайлбарлав.

Харин зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах талаар Монголбанкны Нөөцийн удирдлага, санхүүгийн зах зээлийн газрын захирал А.Энхжин “Урьдчилгаа төлбөрийг бууруулснаар банк санхүүгийн салбарт үүсч болох эрсдэл нэмэгддэг. 2014 оноос хойш орон сууцны үнийн индекс буурсан. Тэгэхээр орон сууцны үнийн индекс буурсан тохиолдолд зээл олгосон банкинд эрсдэл учирч болзошгүй. Мөн урьдчилгаа төлбөр 30 хувь байснаар тухайн иргэний банкнаас авч байгаа зээлийн хэмжээ нь 70 хувь байх юм. Харин урьдчилгаа зээлийг 20, 25 хувь болгож бууруулсан тохиолдолд зээлдэгч банкнаас хувийн зээл авна. Энэ нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт сөргөөр нөлөөлж байгаа юм. Зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээ хязгаарлагдмал байгаа тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрийг өндөр байлгаснаар зээлдэгчийн хариуцлага нэмэгдэж байгаа юм. Нэгэнт урьдчилгаа төлсөн учраас цааш зээлээ төлж, хүлээсэн үүргээ биелүүлэх хариуцлага нэмэгдэнэ. Үүнээс гадна зээлдэгч гэрээний хугацаанд хүлээж болзошгүй төлбөрийн дарамтаас урьдчилан сэргийлж байгаа юм” гэлээ. Ипотекийн зээлтэй  холбоотой иргэдийн эсэргүүцлийг хүлээдэг нэг зүйл нь зээлийн эргэн төлөлт байдаг. Иргэн 60 сая төгрөгийн байр аваад, 10 жил зээлээ төлөхөд, банкинд 60 сая төгрөгийн өр нь хэвээр. Гагцхүү 10 жилийн турш зээлийн хүүгээ л төлсөн байдаг. Үүнийг ипотекийн зээлийн гажуудал гэж мэргэжлийнхэн тайлбарлах нь бий. Харин үүнийг Төв банкнаас дараах байдлаар тайлбарлав. Зээлийн төлбөр тооцох аргачлал нь сарын төлбөр тэнцүү, үндсэн төлбөр тэнцүү хэмээх аргачлалаар явдаг байна. Иргэн 100 сая төгрөгийн байр авахдаа 30 саяын урьдчилгаа төлөөд, банкинд 70 сая төгрөгийн зээлийн үлдэгдэлтэй хоцорлоо. Одоогоор иргэд сарын төлбөр тэнцүү гэсэн аргачлалаар буюу зээлийн хүүгээ төлөх  зарчмаар явдаг. Ингэхдээ зээлийн нөхцөлд нь тухайн иргэний өрхийн орлогын доод хэмжээ 1.3 сая байхаар заасан байдаг байна. Харин үндсэн төлбөрөө төлөх нөхцөлөөр зээл авбал өрхийн орлогын доод хэмжээг 1.7 сая байхыг шаардах юм. Мөн хүүгээ эхэлж төлөх зарчмаар явбал зээлийн сарын төлбөр 585 мянга байх бол үндсэн хүүгээ төлөх зарчмаар явбал зард 767 мянган төгрөг төлөх юм байна. Эцэст нь зээлээ төлөөд дуусахад 70 сая төгрөгийн зээлтэй байсан иргэн тухайн банкинд нийт 140.5 сая төгрөг төлсөн бол, үндсэн төлбөрөө төлөх зарчмаар явсан иргэн 126 мянган төгрөг төлсөн байдаг аж. Ингэхээр иргэдийн шүүмжлээд буй хүүг төлөх зарчмаар явах арга нь бага орлоготой иргэнд ашигтай,  дарамт багатай байх нь. Харин үндсэн зээлээ төлөх арга нь орлого  өндөртэй хүмүүст зориулсан, сарын төлбөр их байдаг аж.

Үндэсний шуудан сонин