Барилгынхны гацаа ба гарц

Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг эдүгээ сонгомол утгаар нь харвал хөлд орон ядаж буй хүүхдийг санагдуулж байна. Учир нь барилгын компаниуд нь үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес хийж ирсэн нь энэ салбарт холион бантан хутгаж, үр дүнд нь үл хөдлөх хөрөнгө буюу газар, түүний дээрх барилга, байшингуудын чанар, үнэ цэнийг бодитой тогтоох аргагүй болгожээ.

Улаанбаатар хотод гэхэд л шавааралдан баригдсан олон мянган орон сууцны болон худалдаа, үйлчилгээ, үйлдвэрийн байшингуудын байдал нь орчин үеийн хот байгуулалтын наад захын шаардлага хангахгүй, дэд бүтэц муугаас гадна зарим нь маш амархан хуучирч, дуусаагүй байхдаа гадаад өнгө үзэмжээ алдсаар байна.

Барилгуудын дундах замыг жил бүр сэтлэн ухаж, ус зайлуулах бүтэц байхгүй учраас хавартаа бартаат уралдааны зам шиг сэгсэрч, зундаа усанд живж, намартаа хагас дутуу нөхөж байгаа нь хэвийн үзэгдэл болжээ. Өнөөдөр хэдэн арван мянган орон сууц нийгмийн бодит эрэлт, хэрэгцээнд нийцээгүй хэт өндөр үнэтэй, олонх нь нийтийн тээврийн үйлчилгээ, эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэг зэрэг дэд бүтэц байхгүй учраас борлогдохгүй, олон их наяд төгрөг энэ салбарт түгжигдээд байна.

Сүүлийн дөрвөн жил төр барьж ирсэн Ардчилсан нам орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр зарласнаас хойш олон мянган айл арван жилийн турш, найман хувийн хүүтэй, өндөр үнэтэй байр худалдаж аваад байна. Мөн барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дэмжиж, олон зуун тэрбум төгрөгийн хөнгөлөлттэй зээл олгосноор цемент л гэхэд дотоодын хэрэгцээгээ давчихаад буй.

Уул уурхайд голлон суурилсан эдийн засгийн хөөс хагарсныг дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бас бодит хөрсөндөө бууж байна. Гэхдээ Засгийн газрын дээрх бодлогын улмаас барилгын үнэ аажмаар буурч, шинэ байрууд борлогдохгүй, зээл авсан барилгын компаниуд ихээхэн хүндрэлд орлоо. Тэд үнээ буулгахгүй бол худалдаж чадахгүй. Гэхдээ төр борлуулчихаж магадгүй гэж хүлээсээр банкны өмнө ацан шалаанд оржээ. Үнэндээ нэг хоёр жилийн дотор зээлтэй барилгуудыг банкууд нь хурааж аваад, үнийг нь 40 хувь бууруулж зарахаас өөр сонголтгүй юм.

Төр засгийн явуулж байгаа орон сууцны таван хувийн хүүтэй зээлийн бодлого нь Засгийн газрын өрийг нэмэгдүүлсээр байгаа бөгөөд урт хугацаанд үргэлжлүүлэх боломжгүй, хоёр сарын дараа болох Их хурлын сонгуулийн дараа зогсоно. Уг нь орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг, жишээ нь урьдчилгаа төлбөрийг хувааж хийх хэлбэрээр дэмжсэн бол Засгийн газар арван жилээр өрөнд орохгүй байсан юм.

Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар өнөө хүртэл явж ирсэн замаараа цааш алхаж болохгүй гэдгийг цаг хугацаа харуулаад өгөв.

Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгч болон барилгын компанийн хооронд ялгаа алга байна. Барилгын компани нь өөрөө үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгч, барилга баригч, борлуулагч, дараа нь ашиглалтыг нь хариуцагч СӨХ болдог. Барилга нь зөвхөн хамгийн бага зардлаар гэдэг зарчмаар баригддаг, үйл явцад нь хяналт тавьж чаддаггүй учир Монголын барилгуудын хийц чанар, бодит үнэ цэнийг тогтооход бэрхшээлтэй болжээ.

Уг нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч (ҮХХХ) гэдэг нь тухайн төслийг цаасан дээр эхэлж байгуулаад, санхүүжүүлэгч олоод, барилгын компаниудаар гүйцэтгүүлэн, явцыг нь цаг тутам шалгаж, чанарыг нь баталгаажуулдаг, тухайн улс, орон нутгийн хууль журам, аюулгүй байдал болон байгаль орчны бүх шаардлагыг биелүүлээд, дараа нь борлуулдаг компаниудыг хэлдэг. Хөгжүүлэгч нь тухайн байршлын зах зээлийн хэрэгцээ, шаардлагыг сайн мэддэг, тухайн газрыг худалдан авах, ажиллах хүчин олж ажиллуулах, төслийн санхүүжилтийг гаргах, эсвэл босгож чадахуйц хувь хүн, компани юм. Хөгжүүлэгчийн нэр хүнд, хийж бүтээсэн ажил их байх тусам төсөлд оролцогч талуудын итгэл өндөр байдаг. Санхүүжүүлэгч банкууд нь мэргэжилтнээ явуулж төсөл хэрхэн хэрэгжиж байгаа, цагтаа амжиж буй эсэхийг давхар хянадаг бөгөөд шаардлагатай бол өөрийн хүмүүсээр хариуцуулан, төслийг дуусгадаг.

Харин барилгын компани бол хөгжүүлэгчид үйлчилгээ үзүүлж, төслийг зураг төсвийн дагуу гүйцэтгэдэг бөгөөд төслийн нийт ашгийн 20-30 хувийг авдаг. Хөгжүүлэгч ба түүний архитектор нь барилгын явцад хяналт тавина. Материал нь тодорхойлолтдоо нийлж буй эсэх, тоосны хэмжээ гэх мэт байгаль орчныг бохирдуулаагүй байх зэрэг бүх процессыг шаардлагынх нь дагуу яваа эсэхийг шалгана гэсэн үг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт гурван шинэчлэл хийж байж л барилгын салбарт бодит өөрчлөлт гарч, хот суурин газрууд өөрийн хэвийн шинж төрхөө олж авна. Үүнд, бүсчлэх (zoning), үл хөдлөх хөрөнгийн татвартай болох, нийтийн мэдээллийн сан бүрдүүлэх ажлууд орно.

Юуны өмнө хотын аль хэсэгт иргэд амьдарч, оршин суурьших, ногоон байгууламж барих, хаана үйлдвэр, үйлчилгээний газрууд байхыг зааглан ялгаж хуульчлан, нийтийг хамарсан тодорхой стандарт тавьж, сахиулах шаардлагатай байна. Гэтэл Улаанбаатар хотод ийм бүсчлэл байтугай нийтийн болон хувийн эзэмшлийн газрыг ч тодорхой ялгаж, зааглаж өгөөгүйгээс хот төлөвлөлт цаасан дээрээ л үлджээ.

Дараачийн ажил бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг бодитой тогтоож, татвар хураадаг болсны дараа татварын орлогын талыг нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байршлын дэд бүтцийг арчлах, шинэчлэхэд ашигладаг болоогүй цагт үл хөдлөх хөрөнгө үнэ цэнээ алдсаар байх болно.

Гурав дахь ажил бол хотын бүх үл хөдлөх хөрөнгийн зай талбай, хэний өмч болох, ямар үнэлгээтэй байсан учир хэдий хэрийн татвар төлсөн, тухайн газар дээр ямар барилга байгууламж хэн барьж байгаа, хэзээ баригдах, дуусах гэх мэт холбогдох бүхий л мэдээллийг олон нийтэд хүргэж чадах сайт (public domain) бий болгох шаардлагатай байгаа юм.

Сонгуулийн дараа эрх барих нийслэл, орон нутгийн удирдлагууд дээрх ажлуудыг хийнэ гэж хүлээж байна. Барилгын компаниуд ч хамгийн сайн хийж чадахыгаа сонгож, аль нэгийг нь хийх ашигтай байхаар салбараа зохион байгуулна гэж иргэд найдаж буй.