Иргэдээ хуурсан Ипотекийн Зээл

Моргеж буюу бидний хэлж заншсанаар орон сууцны ипотекийн зээл нь хөгжилтэй орнуудад ард иргэдээ хямд, боломжийн үнээр орон сууцжуулхад хэрэглэдэг санхүүгийн хэрэгсэл юм. Ипотекийг амжилттай хэрэгжхэд тухайн улсын эдийн засгийн чадавхи, тогтвортой байдал, иргэдийн орлогын түвшин, банк санхүүгийн тогтолцоо, бие даасан байдал, ипотекийн зохицуулалтын хууль эрх зүйн орчны боловсронгуй байдал, мөн хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн түвшин суурь нөхцөлүүд болдог.

Ипотекийн зээл сайхан, тогтвортой орлоготой байх бүр сайхан. Гэвч манай улс 2013 онд ипотекийн 8 хувийн зээлийг хэрэгжүүлж эхэлхэд зээлийг амжилттай байлгахад шаардагдах эдгээр суурь нөхцөлүүд бүрдсэн байсан уу? Мэдээж үгүй байсан болоод л импотекийн гэх энэ зээл өнөөдөр манай эдийн засагт хүндрэл үүсгэж наашаа ч биш, цаашаа ч биш асуудал болоод байгаа юм. Орхиё гэхэд орхих хэцүү, байя гэхэд бас нэг хэцүү. Уг нь бол ипотекийн зээл зогсч зохиомлоор үүсгэсэн хөөс хагаран байрны үнэ хөрсөн дээрээ буух нь зүйтэй юм. Гэвч энэ бол эдийн засгийн биш улс төрийн эрх ашгийн асуудал болоод байгаа нь харамсалтай. Эрх баригчидын хувьд сонгууль хаяанд ирсэн нь ипотек гэх энэ асуудлыг “давуу тал” болгон ашиглах сэдлийн үндэслэл болсон аж. Санаачилж буй ипотекийн зээл нь сонсоход сайхан ч үнэндээ иргэдээрээ эргүүлээд хэд нугалж төлүүлэх өр юм.

Тэд өнөө хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн хүүг 8 хувиас бүр 5 хувь болгон бууруулж популизмдана гэнэ шүү. Өр зээлэндээ баригдаж, ипотекийн зээлээ үргэлжлүүлэх үү, эс үргэлжлүүлэх үү дээ тулж байсан улс чинь чухам яаж, ямар аргаар ипотекийн зээлийг шинээр санхүүжүүлнэ гэж? Ард түмнээ боддог байсан бол анхнаасаа яагаад 5% байлгаагүй вэ, гэсэн асуултуудад хэн ч итгэл үнэмшил төрүүлэх эдийн засгийн үндэслэлтэй хариулт өгч чадахгүй байна.

Уг нь ипотек гэдэг зүй ёсоороо хэрэгжсэн бол эргэлтээрээ өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлээд явдаг процесс. Гэвч мордохын хазгай гэгчээр анхнаасаа л эдийн засгийн инерц, үр өгөөжөөр биш зохиомол зах зээлийн харьцааг үүсгэж төсвийнхөө тал хувьтай тэнцэх хэмжээний их мөнгийг хэвлэх замаар зээлийг санхүүжүүлж эхэлсэн нь эдийн засагт өнөөдөр нүүрлээд буй бэршээл, хямралын эх үндсийг тавьсан юм. Ипотекийн зээл чухам хэний эрх ашигт илүүтэй үйлчилсэн бизнес байсан бэ? Хамгийн түрүүн төрд их нөлөөтэй томоохон барилгын бизнесүүд, эрсдэлгүй зээлийг зуучлах үүргийг гүйцэтгэж их ашиг олж байгаа арилжааны банкууд, тэдний охин компани болох МИК-д хамгийн их ашигтай байсан ба эдний дараа л зорилтот бүлэг нь болох зээл авагч иргэд орно. Дунджаар 45 саяаар үнэлэгдэж байсан хоёр өрөө байр ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсний дараахь хэдхэн хоногт хоёр дахин өсч 90 сая хүрсэн хөөс үүссэн бөгөөд үнэ нь хоёр дахин өссөн байрыг 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээр худалдан авах болсон хэрэглэгчийг хамгийн их ашиг хүртэгч, тус төслийн зорилтот бүлгийн эзэд байсан гэж үзхэд бэрхтэй. Ипотекийн зээлийн эрсдлийн гол шалгуур нь зээлийн төлбөр нь өрхийн орлогын 1/3-ээс давах ёсгүй байдаг. Гэтэл манайд үүнийг 45% гэж тогтоосон ба өнөөдөр байдал бүр дордож ипотекийн зээлтэй олон гэр бүлүүд сарын орлогын 60-аас дээш хувийг зөвхөн байрны зээлийн төлбөртөө өгч буй бөгөөд энэ тоо өссөөр байгаа нь харангын дохио юм. Ипотекаас үүдэлтэй энэ мэтийн олон сөрөг үр дагаварууд чухамдаа ипотекийн зээл хэрэгжих суурь хөрс манайд бүрэлдээгүй байсныг харуулж байгаа юм.

Өнөөдөр ипотекийн зээлд хамрагдагчдын тоо 75 мянгад хүрч нийт 3.5 их наяд төгрөг уг зээлд “түгжигдчээд” байгаа бөгөөд үүнээс чанаргүй зээлийн эзлэх хувь 0.6 байна гэдэг эрсдэлгүй, найдвартай зээл гэдгийг харуулж буй хэрэг. Мэдээж зээл өгч, ашиг хүртэж буй өнцгөөс харвал энэ их сайн мэдээ байж болох, харин улс оронд үүсээд буй нөхцөл байдалтай уялдуулан харвал тийм ч сайн мэдээ биш.

Яагаад гэвэл нэгдүгээрт ипотекийн зээлд хамрагдагчдын ихэнх нь Улаанбаатарын оршин суугчид бөгөөд УБ-т олгох зээл эрчтэйгээр өсч байгаа нь хөдөө орон нутгаас УБ-ыг чиглэх урсгал нэмэгдэж буйтай, ипотек нь энэ урсгалыг нэмэгдүүлэх нөлөөтэй байгааг харуулж буй хэрэг гэж үзэх үндэслэл байна гэдгийг УБ-ын жилээс жилд хурдтайгаар өсөн нэмэгдэж буй хүн ам болоод хорогдохгүй байгаа утаатай яндангийн тоо, агаарын бохирдлын хэмжээнээс харж болно. Эрх баригчидын ярьж буй шиг шинээр ашиглалтанд орж буй орон сууцны тоогоор УБ-ын гэр хорооллын яндангийн тоо хэдэн арван мянгаараа цөөрөөд байна гэдэг бол үлгэр. Цөөн хэдэн залуу гэр бүл айлын хармай өрөөнөөс гарч нүүсэн байж болно гэхдээ ихэнхдээ мөнгөтэй, байртай хүмүүс нэмж байр авч байгаа нь илүүтэй. Бодлогогүй хэрэгжүүлсэн ипотекийн зээл нь хот төвлөрлийг сааруулах, утааг багасгах, ядуусыг орон сууцжуулах гээд хөгжлийн тулгуур бодлогуудтай нь уялдаагүй болох нь тодорхой байна.

Хоёрдугаарт, хөрөнгө “түгжигдэнэ” гэдэг нь их хэмжээний мөнгө зөвхөн зээлийн хүүгээс ашиг хийж амьдардаг банк, валют олдоггүй харин олсон валютыг ихэнхдээ гадагш урсгаж орон сууц барьдаг барилгын салбар гэх хоёр “празит” салбарт орж эдийн засгийн тулгуур болсон бусад үйлдвэрлэл, үйлчилгээний салбаруудад хөрөнгийн хомсдолыг үүсгэн, мөнгөний эргэлтийг боомилох нөлөө үзүүлж буйг хэлж байгаа юм. Эдийн засаг хямарснаар өнөөдөр зээлтэй өрх дунджаар өрхийн орлогын 60-70 хувийг зөвхөн байрны зээлийн төлбөрт зарцуулж байгаа ба улсын түвшинд авч үзвэл ипотекийн зээлийн зөвхөн хүүнд нь гэхэд иргэд сард дунджаар 23.3 тэрбум төгрөгийг төлж байна. Сүүлийн жилүүдэд банкуудаас бизнест өгөх зээл татарсан, зээлийн хүү буурахгүй байгаа нь банкууд зарим эх үүсвэрээ ипотекийн зээлд шилжүүлсэн, мөн ипотекийн зээлийн зуучлалаар ихээхэн ашиг олж байгаатай зарим талаар холбоотой.

Банкнуудын байрны зээлээр нь барьцаалан иргэдийн эрхийг боомилж, хэт дарамталсан үйл ажиллагааг зогсоосон Үндсэн хуулийн цэцийг буруутгах нь үндэслэлгүй юм гэх зэрэг ипотекийн зээлийн эргэн тойронд олон нухацтай асуудлуудыг ярьж болно. Гэвч товчлоод гол асуудалдаа орьё. Улсын маань эдийн засаг уналтанд орсон, боломжийн нөхцөлтэй зээл, мөнгө босгох чадвараа алдсан, дотоод нөөц бололцоогоо шавхсан өнөөдөр хэрхэн яаж ипотекийн зээлийн хүүг 8 хувиас 5 хувь болгох юм болоо гэдэг асуудал анхаарлын төвд байна. Ипотекийн зээлийг 5 хувьтайгаар хэрэгжүүлхэд шинээр зээлд хамрагдагчдын тоо 3,750-иар нэмэгдэнэ мөн урьдчилгаа төлбөрийг 20% болгон бууруулж 10 хувийг нь засгаас төлөх боломжтой гэж популизмдаж буй аж. Хэрэв энэ тооцоолол зөв бол үүнийг санхүүжүүлхэд хамгийн багадаа 400-450 тэрбум төгрөг олох шинэ эх үүсвэр шаардагдана. Уг нь тийм ч их мөнгө биш мэт, гэвч савныхаа ёроолыг гөвж байгаа өнөө үед бол их дарамт. Гэвч болоогүй бас 8 хувийн зээлд хамрагдчаад байгаа иргэдийг 5 хувийн зээлд шилжүүлнэ гэсэн яриа байна. Ипотекийн зээлтэй 75,000 иргэдийн ихэнх нь 8 хувийн зээлтэй байгаа бөгөөд зөрүүнээс гарах 3 хувийг хэн төлөх вэ? Энэ тохиолдолд төслийг хэрэгжүүлхэд шаардагдах мөнгөн дүн их наядаар хэмжигдэнэ.

Эдийн засгийн бодит чадавхиар үүнийг хийх боломж өнөөдөр үгүй тул чухам ямар гээчийн онцгой арга хэмжээг манай засгийн газар, үгүй түүнтэй хуйвалдагч гол эзэн Монголбанк авах бол оо?

2012 оных шигээ мөнгө хэвлэх үү? Мөнгө хэвэлж эдийн засагт шахсанаас үүдэлтэй 13 хувиар өссөн инфляц, доллартай харьцуулхад 40 хувиар унасан төгрөгийн ханш зэрэг өвдөлтүүдийг Монголчууд санаж байгаа тул энэ нь яав ч зөв сонголт биш. Мөнгө хэвлэх нь иргэдийнхээ халааснаас сэмхэн хулгайлж эргүүлээд өөрт нь зээл болгож өгөөд дараа нь өөрсдөөр нь хэд нугалж төлүүлж буйгаас ялгаагүй үйлдэл. Хөөрхий бид чинь хожим ирэх цохилтыг мэдэхгүй хошгироод л сууж байна.

Гаднаас зээл авах уу? Мэдээж эдийн засаг шалдаа буусан өнөө үед олон улсын зах зээл дээрээс боломжийн нөхцлөөр зээл авах боломж манайд үгүй. 10 хувиас давсан хүүтэй зээл авья гэвэл ердөө л “өрийн боол больё” гээд сөхөрсөнтэй ижил. Угаасаа ипотекийн ажиллагааг өөр бас нэг зээлээр үүн дундаа гадаад зээлээр санхүүжүүлдэггүй. Улсын нийт гадаад өр ДНБ-ий 180 хувьтай тэнцэж дампуурлаа зарласан Гректэй ижил хэмжээнд очоод байгааг хэлэх илүүц. Хятад, Энэтхэгийн засгийн газруудаас их хэмжээний зээл амалсан, түүнд найдаж байгаа юм болов уу. Магадгүй Хятадын засгийн газраас Эгийн голын усан цахилгаан станцад зориулан өгч байгаа гэх зээлийг ипотекийн зээлд ашиглах юм болов уу? Угаасаа тэр төсөл хэрэгжих боломж муутай байгааг дэлхийн банкнаас сануулж байгаа. Эсвэл уул уурхайн ордуудаа барьцаанд тавих уу, газар нутагаа түрээс нэрээр өгөх үү, яах бол?

Аан тийм, Монголбанк манай улсын алтны нөөцийг барьцаанд тавиад зээл авч магадгүй. Шаварт унасан шарын эзэн хүчтэй гэж. Анх эхлүүлсэн юм дуусгана даа гэх үү? Байгаа бүх алтыг маань тавиад туучина гэсэн үг. Нөгөө 90-ээд онд Монголбанкинд ажиллаж байсан хэдэн залуус Монголын бүх алтыг “дийлэр”-дээд алдчихсан гэдэг шахуу юм болох вий дээ.

Ямартай ч аль нь ч зөв санаа биш. Одоо эрх баригчидаас гарах гоц санааг харах л үлдлээ. Сонгуулын өмнө цөөн хэдэн хүнд зээл гаргасан болж хошгируулаад сонгууль дуусмагц зогсоох болов уу? Ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлнэ, бүр хүүг нь 5% хүртэл буулгана гэх нь ядаж яваа эдийн засгийг туйлдуулсан популист ажиллагаа болж хувирах вэ дээ! Уг нь хагарах ёстой хөөс одоо, цагтаа хагарсан бол зүгээр байсан. Сонгуульд зориулсан энэхүү популизмын өртөг эцсийн дүндээ хэдэн их наяд төгрөгөөр хэмжигднэ, түүнийг ард түмэн төлнө. Эцсийн хохирлыг ард түмэн л үүрнэ.

Цаг нь болоогүй, нөхцөл нь бүрэлдээгүй байхад ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлэх гэж популизмдсаны уршигт үр дагаварыг хэт өссөн байрны үнэ зэргээс бид амсаж байна, гэхдээ болоогүй, бүр хэцүү үе сонгуулийн дараагаас эхлэх бололтой. Монголбанк төрийн эрх барих дээд байгууллагуудын нэгдсэн хяналтанд байж улсын эдийн засагтай уялдуулсан мөнгө санхүүгийн бодлого явуулах ёстой гэж би үздэг. Гэвч энэ нь нам, бизнесийн эрх ашгийн бүлгүүдтэй нэгдэж тэдэнд зориулсан шийдвэр гаргана гэсэн үг огт биш юм. Энэ бол жинхэнэ популизм. Гэхдээ зүгээр нэг хоосон ярьж нэр төр олох гэсэн популизм биш харин эрх мэдлээ буруугаар ашиглан ард түмнээ хохироож, маргаашийн хуваарьтай талхнаас нь хулгайлж өнөөдөр өгч хуурч байгаа хорлонтой популизм. Ипотек гэх эвгүй хошгируулсан популизмын өртгийг өөр хэн ч биш ард түмэн л үүрнэ.

Эдийн засагч Х.Батсуурь