Баярлуулсан гомдоосон зээл

Би эдийн засагч биш. Гэхдээ л эдийн засгийн үр нөлөөг мэдэрч, халаасан дахь мөнгөнд минь хэрхэн нөлөөлж байгааг гадарлаж байгаагийнхаа хувьд Шинэчлэлийн засгийн газрын шийдвэр “найман хувийн хүүтэй орон сууцны хөтөлбөр”-ийг байгаа оносон уу, банзанд туссан уу гэдгийг ерөнхийд нь ойлгоод байгаа юм.

“Найман хувийн зээл”-ийг бүгдээрээ алга таших нь холгүй хүлээж авсан цагаас дөрвөн сарын хугацаа өнгөрөөд байна. Хөлсний байр хэсэж өөрийн гэсэн орон сууц мөрөөдөж явдаг иргэд, орон сууцны хорооллууд энд тэндгүй босч утаа түүх болох нь гэж баясаж явсан олон хүмүүс өнөөдөр “Найман хувийн зээл”-нд алга ташиж байна уу гэвэл, даанч сулхан ташилт сонсогдож байна.

“Жилийн хүү найман хувь” гэдэг нь орон сууцтай болох хүсэлтэй иргэдээс гадна бизнестээ хөрөнгө оруулчих гэсэн бодолтой хүмүүст боломж болж харагдсаныг нуух юу байх вэ. Ахынхаа, өвөөгийнхөө байрыг худалдаж авч байгаа болж, нөгөө нь худалдаж байгаа болж зээл авцгаав.

Байртай болчих юмсан гэсэн амин чухал хүсэлтэй хүмүүсээс ч илүүтэйгээр хоёр дахь, гурав дахь, дөрөв дэх байранд санаархагчид боломжийг овжин ашиглаж хөлжив. Татвар төлдөггүй ганц бизнес болох, түрээслүүлэгчдийн тоо нэмэгдэв.

Бүр урьдчилгаа мөнгө хураагаагүй ч авах гэсэн байрныхаа үнийг хуурамчаар өсгөн байж зээл авах арга ч гарч ирэв. Жаахан тодруулъя. 80 саяын байр авахын тулд урьдчилгаанд 25 орчим сая төгрөг бэлдсэн байх ёстой.

Харин худалдаж буй хүнтэй нь тохирчихвол 105 сая төгрөгийн үнэтэй байр гээд зээл гаргуулахдаа 25 саяыг түр хэн нэгнээс зээлж дансандаа байршуулаад л болчихно. Банкнаас гаргасан 105 саяынхаа 80 саяыг нь байрны эзэнд гаргуулаад л өгчихнө, 25 саяыг нь ч түр зээлдүүлсэн нөхөрт өгчихнө.

Ингээд л урьдчилгаа байхгүй ч байрны зээлэнд хамрагдана. Энэ мэт зальжин аргыг урдуур дугаарласан зээлдэгчид ашиглав. Банк ч ийм цоорхой байгааг анзаарсан нь тодорхой. Монголбанк, арилжааны банкуудын эдийн засагчид зарын сонингуудын байнгын уншигчид болов.

Арилжааны банкуудад байх орон сууцны үнийн нарийвчилсан судалгаанаас давсан үнэтэй байруудад зээл гаргахаа болив. Алдаагаа ийн засч, цоорхойгоо ингэж цойлдов. Бараг хүн бүрийн мэддэг ганц эдийн засгийн хууль юу вэ гэвэл эрэлт, нийлүүлэлтийн хууль.

Мөнгөөр баталгаажсан хэрэгцээг эрэлт гэнэ гэдгээс эхлээд өсөн нэмэгдэж буй эрэлтийг нийлүүлэлт нь гүйцэхгүй байвал үнэ өсдөг тухай эдийн засгийн хамгийн энгийн ойлголт. Байрны үнэ жил тутам 10 хувиар өсдөг прогноз бий.

Гэтэл найман хувийн хүүтэй орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш байрны үнэ 25-аас дээш хувиар нэмэгдэв. Гэтэл орон сууц барьдаг компаниудад өгсөн санхүүжилт нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх “хэмжүүрийн зүүг огтхон ч хөдөлгөсөнгүй”.

Журман дээр нь “Зөвхөн ордертэй байранд зээл олгоно” гэсэн тул хуучин байрнуудыг л бие биендээ зарах шалтгаан болсноос биш шинээр орон сууцнууд босч, баригдаж байсан нь дуусахад дэм болсонгүй.

Хэдийгээр ашиглалтанд орсон, баригдаж дуусч буй барилгууд байгаа ч өнөөх “ордер” гэгчээс болж найман хувиар байр авах хүсэлтэй иргэдийн сонирхлыг татсангүй. Манай байр л гэхэд ашиглалтанд орсноос хойш хоёр дахь өвлийнхөө нүүрийг үзэж байгаа ч ордер бэлэн болоогүй л байна.

Угаас улсын комисс, мэргэжлийн хяналтынхны гараас ордер гарах гэж хэдий хэр хугацаа шаарддагийг найман хувийн зээлийн хөтөлбөр боловсруулагчид тооцсонгүй. Барилгууд баригдахгүй, нийлүүлэлт нэмэгдэхгүй бол юу болох билээ, үнэ өснө.

Анх найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийг зарлах үед Монголбанкнаас өмнө нь зээлтэй байсан иргэдийн зээлийг Сийлжүүлэх асуудлыг хойшлуулах нь зүйтэй гэх дүгнэлтийг өгч байсныг санах хэрэгтэй. Монголбанк нь улс төрийн биш эдийн засгийн тооцооллоороо хараад ийн хэлсэн хэрэг.

Гэвч Ерөнхий сайдад олон, бүр илүү олон хүнд таалагдах нь чухал байсан тул “Өмнө нь орон сууцны зээлэнд хамрагдсадыг ч найман хувийн зээлэнд хамруулахаар боллоо” гэж зарлав. Алга ташуулах гэж улайрсан нь энэ.

Энэхүү шийдвэрээ “бүгдэд боломж олгох шударга шийдэл” гэж тайлбарлаж байгаа ч шинэ зээлдэгчидтэй харьцуулаад харвал “шударга бус” болох нь харагдана. Жишээ нь, 2011 онд, хоёр өрөө байрыг орон сууцны зээл авсан иргэд дунджаар 40 орчим саяар авахдаа урьдчилгаанд 10 гаруй сая төгрөг өгч, сар тутамд 500-600 мянган төгрөгийг төлж байв.

2013 онд найман хувийн зээлэнд шилжсэнээр эдгээр зээлдэгчдийн сарын төлөлт 200-300 мянган төгрөг болж буурсан. Харин шинээр найман хувийн зээлэнд хамрагдаж буй иргэдийн хувьд яг адил хоёр өрөө байр авахын тулд урьдчилгаанд 30-50 сая төгрөг бэлдэж, сард 700-900 мянгыг төлөхөөр болж буй.

Яг адил байр авсан хэрнээ нэг хэсэг нь 200 мянгыг, нөгөө хэсэг нь 700 мянгыг төлж буйг шударга гэж ойлгоход бэрх. Нөгөөтэйгүүр өнгөрснийг санавал, арилжааны банкууд 2011 оныг хүртэл орон сууцны зээлийг эрчимтэй гаргаж байгаад 2012 онд зээлийн хүүгээ нэмэх замаар зээлээ хумиж маш цөөхөн хүнд л орон сууцны зээл олгосон.

Хуучин орон сууцны зээл авсан иргэдийн хувьд анхнаасаа урьдчилгаа бага, сард төлөх төлөлт бага байсаар атал тэдгээр хүмүүст “хүрэлцээ муутай эх үүсвэр”-ийнхээ талаас илүүг нь зарцуулчихсан гэхээр даанч харамсалтай.

Мөн өмнө зээл авсан хүмүүс дунджаас дээш орлоготой иргэд байсан ба энэ нь тухайн үед зээлийн шалгуур хатуу байсантай холбоотой. Гэтэл зээлийн хөтөлбөрийн зорилтот хэсэг нь хөтөлбөртөө багтсангүй.

Хамгийн сүүлд нэгтгэсэн дүнгээр аравдугаар сарын дунд үед 16351 хүний 459.1 тэрбум төгрөгийн зээлийг дахин санхүүжүүлж, орон сууцны зээлийн хүүг найман хувьд шилжүүлж, 9227 иргэнд 530.3 тэрбум төгрөгийн зээл шинээр олгохоор шийдвэрлэсэн байна.

Өөрөөр хэлбэл зээлд шинээр хамрагдсдын тоо хуучин зээлээ шилжүүлснээс бараг хоёр дахин бага байгаа юм. Гэтэл энэ хугацаанд зар мэдээ, шуурхай зар гээд зарын сонингууд орон байр түрээслүүлэх хэсэгт тав зургаан хуудсыг зарцуулжээ.

Олон зуун иргэдийн хувьд түрээсийн төлбөр өнөөдөр хамгийн тулгамдсан асуудал болсон хэвээр. Өмнө нь шинэ залуу гэр бүл л түрээсийн байранд амьдардаг гэх ойлголт байсан бол өнөө залуусын нас явж, тэд түрээсийн байр хэссэн хэвээр өтөлж байна.

Тиймээс түрээсээр амьдрагсдад насны бүлэг тогтоох боломжгүй болов. Хамгийн харамсалтай нь сард түрээсэнд төлж байгаа мөнгөөрөө зээл төлөх боломжтой олон мянган гэр бүлийн хямд хүүтэй зээлд хамрагдах боломжийг “Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр” хангаж чадсангүй.

Эдийн засгийн нарийн ухааныг мэддэггүй нэгэнд ч энэ хөтөлбөр байрны үнийг хөөргөж, байранд орох хэрэгцээ шаардлага боломжтойг нь хамруулаагүй хэрнээ байртай хүмүүст нэмж боломж олгож, бай руугаа чиглүүлээд банзанд харвасан сум болжээ л гэж харагдаж байна.

Орон сууц мөрөөдсөн зарим нэгний ясыг нь хавтайтал мэдрэгдэж л байгаа байх. Харамсалтай нь шийдвэр гаргагч дарга нарт бүх зүйл болж бүтэж буй тухай мэдээ очдог нь хэвээр.

Найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр дээр иргэдээс ирж буй санал гомдол, асуудал юу байна гэж Ерөнхий сайдыг асуухад салбарын нэгэн эрх мэдэлтэн “80 метр квадратаас дээш байранд зээл олгооч ээ гэх гомдол л ирж байгаагаас өөр зүйлгүй” гээд сууж байсныг юу гэж ойлгох вэ.