Ипотек ба Эрх мэдэл

Ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэн олгох асуудлаар ул үндэстэй судалгаа явуулах үүргийг Ерөнхий сайд өгөөд байгаа. Иргэдээ орон сууцжуулах нь чухал байгаа ч, эдийн засагтаа дарамт үүсгэхгүйгээр асуудлаа шийдвэрлэх нь улстөрчдийн хийх ёстой ажил. Тэр утгаараа ипотекийн зээл дээр анхаарах асуудлууд олон байж ирсээн. Ер нь бол ипотек гэдэг зүй ёсоороо хэрэгжсэн бол эргэлтээрээ өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлээд явдаг процесс. Гэвч манайд анхнаасаа л эдийн засгийн инерц, үр өгөөжөөр биш зохиомол зах зээлийн харьцааг үүсгэж төсвийнхөө тал хувьтай тэнцэх хэмжээний их мөнгийг хэвлэх замаар зээлийг санхүүжүүлж эхэлсэн нь эдийн засагт өнөөдөр нүүрлээд буй бэрхшээл, хямралын эх үндсийг тавьсан гэдгийг хэлж байгаа юм. Ипотекийн зээл чухам хэний эрх ашигт илүүтэй үйлчилсэн бизнес байсан бэ? Хамгийн түрүүн төрд их нөлөөтэй томоохон барилгын бизнесүүд, эрсдэлгүй зээлийг зуучлах үүргийг гүйцэтгэж их ашиг олж байгаа арилжааны банкнууд, тэдний охин компани болох МИК-д хамгийн их ашигтай байсан ба эдний дараа л зорилтот бүлэг нь болох зээл авагч иргэд орно. Дунджаар 45 саяар үнэлэгдэж байсан хоёр өрөө байр ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсний дараах хэдхэн хоногт хоёр дахин өсч 90 сая хүрсэн хөөс үүссэн бөгөөд үнэ нь хоёр дахин өссөн байрыг 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээр худалдан авах болсон хэрэглэгчийг хамгийн их ашиг хүртэгч, тус төслийн зорилтот бүлгийн эзэд байсан гэж үзхэд бэрхтэй. Ипотекийн зээлийн эрсдэлийн гол шалгуур нь зээлийн төлбөр нь өрхийн орлогын 1/3-ээс давах ёсгүй байдаг. Гэтэл манайд үүнийг 45% гэж тогтоосон ба өнөөдөр байдал бүр дордож ипотекийн зээлтэй олон гэр бүлүүд сарын орлогын 60-аас дээш хувийг зөвхөн байрны зээлийн төлбөртөө өгч буй бөгөөд энэ тоо өссөөр байгаа нь харангын дохио юм. Ипотекээс үүдэлтэй энэ мэтийн олон сөрөг үр дагаврууд чухамдаа ипотекийн зээл хэрэгжих суурь хөрс манайд бүрэлдээгүй байсныг харуулж байгаа явдал гэдгийг шинжээчид хэлж байгаа.

2013 оны зургадугаар сараас хойш 76 мянган зээлдэгч 3.5 их наяд төгрөгийн зээлд хамрагдсаны цаана уг мөнгө зээл хэлбэрээр түгжигдээд байгаа аж. Хэдийгээр үүнээс чанаргүй зээлийн эзлэх хувь 0.6 байна гэдэг эрсдэлгүй, найдвартай зээл гэдгийг харуулж буй хэрэг ч, улс оронд үүсээд буй нөхцөл байдалтай уялдуулан харвал тийм ч сайн мэдээ биш гээд байгаа юм. Тэрээр хөрөнгө “түгжигдэнэ” гэдэг нь их хэмжээний мөнгө зөвхөн зээлийн хүүгээс ашиг хийж амьдардаг банк, валют олдоггүй харин олсон валютыг ихэнхдээ гадагш урсгаж орон сууц барьдаг барилгын салбар гэх хоёр “паразит” салбарт орж эдийн засгийн тулгуур болсон бусад үйлдвэрлэл, үйлчилгээний салбаруудад хөрөнгийн хомстлыг үүсгэн, мөнгөний эргэлтийг боомилох нөлөө үзүүлж буйг хэлнэ гээд байгаа юм. Сүүлийн жилүүдэд банкуудаас бизнест өгөх зээл татарсан, зээлийн хүү буурахгүй байгаа нь банкууд зарим эх үүсвэрээ ипотекийн зээлд шилжүүлсэн, мөн ипотекийн зээлийн зуучлалаар ихээхэн ашиг олж байгаатай зарим талаар холбоотой гэж үзэх өнцөг бий. За харин ТОСК-ын удирдлагын хэлж буйгаар ипотекийн зээл эдийн засагт хүндрэл дагуулсан зүйл байхгүй бөгөөд барилгын салбарын тухайд харин ч уул уул уурхайн салбараас дутахгүй мөнгөний эргэлтийг эдийн засагт бий болгож байгаа. Инфляци 3 аас бага хувьтай байгаа учраас ипотекийн зээлийн хүү буурах нөхцөл бүрдсэн гэх зүйлийг хэлж суудаг.

Тэгээд явж явж таван хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг урт хугацаандаа хэрхэн яаж эрсдэлгүй шийдэх гэдэг асуултын хариулт Тэтгэврийн сантай холбогдоод байгаа л даа. УИХ-аар Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сангийн тухай болон холбогдох бусад хуулийн төслүүдийн анхны хэлэлцүүлгийг хийж, шууд батлан гаргасан билээ. Засгийн зүгээс энэ хуулийг гаргах шаардлагын талаар танилцуулахдаа “Манай улсын хувьд тэтгэврийн шинэчлэлийг эрчимжүүлэх, тэтгэврийн даатгалын шимтгэлийн нэрийн дансны тогтолцоог хагас болон бүрэн хуримтлалын тогтолцоонд шилжүүлэх ажлыг үе шаттай хэрэгжүүлэх,хүн ам зүйн өсөн нэмэгдэж буй насжилтад бэлтгэх, хуримтлал үүсгэх, урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын санг бий болгох шаардлага үүссэн боловч улсын төсвөөс болон хувийн хэвшлийн зүгээс шинээр хөрөнгө гаргах, одоогийн шимтгэл, хураамжийг шууд нэмэгдүүлэх боломжгүй байна.” гэж байсан.

Тэгээд ийм нөхцөлд 2013 оны 6 дугаар сараас эхлэн амжилттай хэрэгжиж буй орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны хүрээнд бий болсон Монголбанкны өмчлөлд байгаа орон сууцны ипотекийн зээлээр баталгаажсан 1.8 их наяд төгрөгийн үнэт цаас (2016 оны эцэст 2.5 их наяд төгрөг), орон сууцны ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх зориулалтаар Монголбанкнаас банкинд олгосон 650 тэрбум төгрөгийн зээлийн шаардах эрх болон хувийн хэвшлийн хуримтлалыг дэмждэг энэ механизм, тогтолцоог ирээдүйн тэтгэврийн санд шилжүүлэн авах, цаашид уг тогтолцоо урт хугацаандаа үр ашигтай ажиллах эрх зүйн орчинг бүрдүүлэх нь зүйтэй гэж үзэж байна гээд байсан.

Ер нь бол ипотек болон Тэтгэврийн даатгалын сан, ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сан аль альнаасаа хамааран ажиллана гэж ойлгогдож байгаа ч, төрийн толгой дахь нөхдүүдийн хувь эрх ашигт үйлчилсэн бодлого хэвээр байвал, ипотекийн бодлого удалгүй илүү хүндрэл дагуулна гэж үзэгсэд байгаа юм.

МУИС-ийн багш Б.Алтанцэцэгийн үзэж байгаагаар ипотектэй холбоотой  нөхцөл байдлыг илтгэх тоон үзүүлэлтүүд сөрөг төлөвтэй байгаа гэж байв. Тэрээр 5 хувийн хүүг санал болгож буй эрх баригчид:

5 хувийн хүүтэй зээлийг хэнд зориулсан хөтөлбөр вэ?

Энэ хөтөлбөр ямар хугацаанд хэрэгжих вэ?

Хэдэн төгрөгийн төсөвтэй вэ?

Хэрхэн санхүүжүүлэх вэ?

Төсөв, мөнгөний бодлого? гэсэн таван асуултад бүрэн дүүрэн тодорхой хариултыг өгч чадахгүй байгаа цагт эрсдэл дагуулна гэх зүйлийг хэлж байсныг эргэн сануулмаар байна. Санхүүгийн сектор эрсдэлтэй байгааг үзүүлэлтүүд бататгасаар байтал 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн нь эдийн засагт ямар нөлөөллийг дагуулсан талаар судалгаа мэдээллийг эдийн засагчид өгөх биз ээ.

Э.Болор

Эх сурвалжийн линк: http://www.shuurhai.mn/122111